Grundlagen der Wertermittlung von Immobilien

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird gemäß § 194 BauGB "durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Das ist der Wert für Jedermann. Der Verkehrswert nach WertV (Wertverordnung) wird sorgfältig ermittelt. Dazu sind in jedem Fall eine gründliche Ortsbesichtigung erforderlich und darüberhinaus umfangreiche Erhebungen des Sachverständigen hinsichtlich der rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks, des Entwicklungspotentials und des örtlichen Marktes. Diese Gutachten werden in der Regel nach der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure abgerechnet.

Zu unterscheiden sind die Begriffe Wert und Preis. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und ist damit abhängig von ungewöhnlichen (Zwangsversteigerung bzw. Notverkauf) oder persönlichen Verhältnissen (unerfahrener Verkäufer - geschäftstüchtiger Käufer bzw. umgekehrt). Ein sorgfältig ermittelter Verkehrswert liegt in der Regel innerhalb einer Bandbreite von ± 10 %, innerhalb derer sich ein Preis bewegen kann. Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

Ø       das Vergleichswertverfahren,

Ø       das Ertragswertverfahren und

Ø       das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sie sind grundsätzlich gleichrangig. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles zu wählen; die Wahl ist zu begründen.

Für die Wahl des geeigneten Verfahrens kommt es in erster Linie darauf an, die Überlegungen der Marktteilnehmer, die zur Kaufpreisbildung führen, möglichst allgemein verständlich und nachvollziehbar darzustellen.

Das Ertragswertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Wertschätzung bei der Kaufpreisfindung im Vordergrund steht, so zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten sowie gewerblich genutzten Grundstücken.

Das Sachwertverfahren kommt demgegenüber bei solchen Grundstücken in Betracht, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nur unwesentlich ankommt, wo also die renditeunabhängige Eigennutzung im Vordergrund steht.

Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffenden sonstigen wertbeeinflussenden Umstände sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen u.a.:

Ø       Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind,

Ø       wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.B. Abweichungen von der ortsüblichen Miete),

Ø       Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke,

Ø       Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbständig verwertbar sind.

Weitere Informationen erhalten Sie unter: http://www.immowertermittlung.de/werte.htm

Bodenwert

Der Bodenwert ist (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke - dort getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) in der Regel auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichspreisverfahren so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Er ist in besonderem Maße abhängig von der bauplanungsrechtlich zulässigen und tatsächlich realisierbaren Nutzung.

Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung im Vergleichsfaktorverfahren herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend

Ø       den örtlichen Verhältnissen,

Ø       der Lage und

Ø       dem Entwicklungszustand gegliedert und

Ø       nach Art und Maß der baulichen Nutzung,

Ø       dem erschließungs-(beitragsrechtlichen) Zustand und

Ø       der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt

hinreichend bestimmt sind.

Weitere Informationen erhalten Sie unter: http://www.immowertermittlung.de/werte.htm

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend

Ø       den örtlichen Verhältnissen,

Ø       der Lage und

Ø       dem Entwicklungszustand gegliedert und

Ø       nach Art und Maß der baulichen Nutzung,

Ø       dem erschließungs-(beitragsrechtlichen) Zustand und

Ø       der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt

hinreichend bestimmt sind.

Beleihungswert

Der Beleihungswert stellt in der Regel auf das Risiko der Bank ab. Das heißt, er wird im Grundsatz ähnlich ermittelt wie der Verkehrswert, aber bei den Ansätzen der Eingangsdaten werden diese zurückhaltend und mit Vorsicht geschätzt. Hypothekenbanken dürfen erstrangige Darlehen nur bis zu einer Grenze von ca. 60 % des ermittelten Beleihungswertes (BW) gewähren und nachstellige Darlehen nur bis zur Grenze von 80% des BW.
Der BW kann höchstens das Niveau des Verkaufswertes erreichen.

Neuere Bestimmungen des BAKred erlauben den Banken aber, bei Vorliegen eines sorgfältig angefertigten Verkehrswertgutachtens nach WertV, Kredite bis zur Höhe des Verkehrswertes zu gewähren.

Insofern kann es sich bezahlt machen, auf das relativ "preiswerte" Beleihungswertgutachten zu verzichten und gleich ein umfangreiches Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben.

Insbesondere bei Liegenschaften mit unterschiedlichen Nutzungsarten auf einem Grundstück, bei ungewöhnlichen Grundstücksbelastungen, wie z.B. erheblichen öffentlich-rechtlichen Belastungen, bei Belastungen durch Erbbaurechte, reallasten, Wohnrechten, Nießbrauch oder Altenteilen sowie bei altlastenbehafteten Liegenschaften führt ein sorgfältig erstelltes und wohl begründetes Verkehrswertgutachten oft erst dazu, ein solches Objekt überhaupt erst beleihungsfähig zu machen. Es gibt allerdings auch Belastungen, die eine weitere Beleihung ausschließen.

Weitere Informationen erhalten Sie unter: http://www.immowertermittlung.de/werte.htm