Altlastenrisiko

Altlastenrelevante Versicherungen?

In Deutschland entstehen neue Wohn- und Gewerbegebiete nach wie vor überwiegend „auf der grünen Wiese“. Vor dem Hintergrund des hohen Flächenbrauchs und der politischen Leitlinie, diese Liegenschaften bevorzugt gegenüber der grünen Wiese zu nutzen, wird der Druck in den nächsten Jahren weiter ansteigen, die alten Gewerbe- und Industriegebiete (Brachen) einer Wiedernutzung zuzuführen.

Der derzeitig praktizierte Ausschluss der Brachen vom Wirtschaftskreislauf ist in erster Linie dadurch begründet, dass das Risiko der ökologischen Lasten nicht oder nur hinreichend ungenau monetär definierbar ist. Das Vertrauen in die Werthaltigkeit dieser Liegenschaften ist gestört oder sogar ruiniert. Dies führt zu erheblicher Unsicherheit bei der Entwicklung dieser Grundstücke für alle beteilgten Seiten (Eigentümer, Behörden, Gutachter, Investoren, Flächenentwickler, Inverstoren, Immobilienmakler, Banken, Versicherungen). Folge dieser Unsicherheiten ist ein passives Verhalten der Eigentümer hinsichtlich Maßnahmen auf den betroffenen Grundstücken und darin, dass Investoren Liegenschaften ohne Altlastenverdacht bevorzugen. Als Hauptursache der Meidung der Brachen kann somit die Unisicherheit über die mit der Revitalisierung verbundenen Kosten zur Sanierung der ökologischen Lasten identifiziert werden.

Die eingangs beschriebenen Entwicklungen werden dazu führen, dass die Brachflächen in den nächsten Jahren verstärkt Wiedernutzungen erfahren werden. Hierzu sind standortspezifisch geeignete Modelle zu entwickeln, auf deren Grundlage ein Umsetzung der Vorhaben möglich wird. Den Konzepten zur Finanzierung dieser Projekte kommt die entscheidende Bedeutung zu.

Versicherungen können bei der Finanzierung von Brachflächenrecyclingmaßnahmen und Altlastensanierungen eine wichtige Rolle spielen. Im Vorfeld von Maßnahmen sollte im Rahmen der Finanzierungsplanung in einem ersten Schritt geprüft werden, inwieweit Finanzierungen durch Dritte in Anspruch genommen werden können. So ist zu ermitteln, in wie weit durch eine bestehende Versicherungen (Umwelthaftpflichtversicherungen) Sanierungsmaßnahmen ganz oder teilweise finanziert werden können.

Im Unterschied z. B. zu vielen anderen Kostenpositionen einer Entwicklungsmaßnahme wohnt den Altlastensanierungskosten ein gewisser Unsicherheitsfaktor inne, der durch Erkundungsmaßnahmen nur begrenzt minimiert werden kann. Die Erfahrung lehrt leider, dass eine Überschreitung der projektierten Kosten mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist. Insbesondere bei der Sanierung alter Industriebrachen, mit bisweilen mehr als hundertjähriger Nutzungsgeschichte, muss mit "Überraschungen" beim Bodenaushub oder der Grundwassersanierung gerechnet werden.

Da die Abschätzung der Sanierungskosten im Vorfeld einer Flächenentwicklungsmaßnahme in die Rentabilitätsrechnung einfließt, kann eine nennenswerte Überschreitung dieser Kosten (bezogen auf die Gesamtkosten der Entwicklungsmaßnahme) die Rentabilität in Frage stellen.

Von einigen Versicherungsunternehmen werden speziell zur Deckung des Kostenrisikos bei der Altlastensanierung seit einiger Zeit neue Produkte angeboten. Die Titel dieser Versicherungspolicen lauten z.B.:

- Clean-Up-Policy

- Cleanup-Cost-Cap

- Select

Versicherte Sache dieser Sachversicherungen sind Boden und Gewässer (einschließlich Grundwasser) innerhalb eines definierten Geländes. Im Zusammenhang mit der Beseitigung von Verunreinigungen der versicherten Sache werden Aufwendungen für Untersuchungen, Gefährdungsabschätzungen, Sanierungsplanungen, Sanierungen und Maßnahmen zur Widerherstellung des ursprünglichen Zustandes.

Entschädigt werden im Versicherungsfall die Kosten, die einen vorher geschätzte und vertragliche vereinbarte Summe überschreiten. Damit besitzen dieser Versicherungen den Charakter eines „cost-Overruns“ und üben somit die Wirkung projektbezogen aus. Damit werden die Kosten der Altlastensanierung kalkulierbar und die Risiken des Investors auf den Versicherer übertragen. Für den Erhalt dieser Leistung ist eine einmalige Versicherungsprämie zu zahlen.